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驗樓-後期階段

驗樓小知識

驗樓這環節在樓宇買賣中不可忽視,新盤的驗樓程序尤其重要,因為發展商通常會提供維修執漏的服務。一般來說,一手樓買家在簽發入伙紙後,就可以在驗樓期內進行驗樓,驗樓後將問題反映,發展商就會執漏,然後買家就可以再次驗收。

購買一件衣服付款前,你都會檢查一下,看看有沒有損壞,買樓好有可能係好多人一生中最大的買賣, 驗樓這程序自然不可忽視。不過,好多物業準買家或者計劃買樓人士,其實不了解驗樓的程序與需知,遇上單位有任何隱藏問題,唔單止可能要花錢維修,更會影響你搬進新居的計劃!到底驗樓有什麼需要留意, 今日就等小編講晒一切關於驗樓嘅小知識同攻略比大家知啦!

二手樓都要驗樓?

買賣二手樓時,一般在買賣合約上,都有寫明類似「現狀買入」的字眼,而你驗樓時一般已經簽訂臨時買賣合約,即使驗樓發現有不合心意的地方,維修的責任通常都在買家身上。要保障自己,二手樓買家應該在睇樓階段就盡量詳細紀錄單位「現狀」,有可能的話,更要拍照紀錄,及將單位的細節寫進臨時買賣合約,以保障自己。不過,二手樓的買家也可以請專業的驗樓人員驗樓,驗出問題後也可以及早維修,避過入伙後才維修的麻煩。

驗樓清單

那麼如果在驗樓過程有甚麼地方需要驗?以下會列舉驗樓清單一一講解!

大門:

看門身內、外、頂面是否有油漆及平滑,門的四邊有沒有平衡而且緊貼門框,間隙空間是否太大(特別是門鎖位),門是否運作自如、開關時有無特別聲音;門鎖是否運作正常或者放盜眼運作正常嗎。

驗樓清單 - 大門
驗樓清單 – 大門
驗樓清單 - 大門
驗樓清單 – 大門
驗樓清單-地台
驗樓清單 – 大門

窗:

查看窗框有否甩油,窗邊須緊貼窗框,玻璃有否刮花,記得試窗是否開關或推拉靈活,看看窗台有無水漬,如有則可能是窗戶漏水。

驗樓清單 - 窗
驗樓清單 – 窗
驗樓清單 - 窗
驗樓清單 – 窗
驗樓清單 - 窗
驗樓清單 – 窗

牆壁、天花:

牆身平坦度,可以直尺測試;輕敲牆壁,測試有否空心磚或鬆批盪;察看牆壁有否裂縫,不應留有毛茸。

廚房、廁所:

水龍頭出水暢順與否,洗滌盤表面有否刮花。可以把水儲滿洗滌盤,然後放水,打看地櫃察看渠位有否漏水,再用紙條測試洗滌盤中間有否裂縫。冷熱水是否符合水龍頭指示 如裝企缸,開花灑向門縫射水。煤氣爐也要檢查。

地台:

地板/地磚是否平滑及平坦,可以波子測試;敲打地台,察看有否空洞聲音、是否防水;地腳線有否裂縫

驗樓攻略
驗樓攻略-地台
驗樓清單-地台
驗樓清單-地台

其他:

收樓時及執漏後應記錄水錶/電錶/煤氣錶的度數,開啟全屋電器、電燈掣、門鐘、電話等是否正常

樓宇發展商一般會提供維修執漏服務。簡單來說,假如你是一手樓買家,在簽發入伙紙後,你便有權在驗樓期內進行驗樓,假如發現樓宇有問題,你便可向發展商反映,再由發展商負責執漏,當完成後,你便可以再次驗收,以確保所購買的新樓完好無缺。

驗樓工具

驗樓前記住準備齊以下嘅工具啊!

售樓書:

用來對照實際樓宇間隔,而用料、附送物件等也可以按售樓書逐一核對。

 驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

驗樓清單:

避免忘記檢驗,你事前應整理清單,驗樓時亦要詳細記錄真實狀況。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

相機/攝錄機:

除了文字紀錄,附拍攝日期的相機或攝錄機紀錄都非常重要,這有助你日後對照參考。

驗樓工具
驗樓工具

附長柄的鏡子:

可助你伸出屋外,檢查外牆等較難探頭檢查的地方。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

梯子:

當你檢查天花、假天花時可以應用。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

平水尺:

用作驗查地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

拉尺:

量度實際尺寸。

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驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

金屬棒:

用作輕敲牆身,檢測有否批盪、滲水問題。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓
驗樓

水桶:

可以用作裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位。

 驗樓工具 - 水桶
驗樓工具 – 水桶
 驗樓工具 - 水桶
驗樓工具 – 水桶

廁紙:

有機會漏水的地方,可以用廁紙索水檢查,同時又可用來檢查馬桶的去水能力。

  驗樓工具  -廁紙
驗樓工具 -廁紙
  驗樓工具  -廁紙
驗樓工具 -廁紙

電筒:

用作檢驗玻璃,或在光線較暗的位置檢查。

驗樓工具
驗樓工具- 電筒
驗樓工具 -電筒
驗樓工具 -電筒

附通電顯示燈的電插頭:

測試電掣是否能正常操作。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

告示貼:

貼於有問題位置,上面可以描述問題,方便發展商維修。

驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具
驗樓工具

新樓的驗樓程序

第一步:買家收到律師通知信後,前往律師樓完成樓宇物業的買賣手續。

第二步:買家向發展商的收樓部門預約收樓日期及時間。

第三步:確定收樓日期及時間後,向驗樓師或驗樓公司預約驗樓。

第四步:驗樓師會在收樓後約一至兩星期內進行樓宇檢驗。

第五步:完成驗樓後,驗樓師會向業主提交驗樓報告,再由業主報告予發展(普通執漏大約在30天內完成)。

第六步:發展商完成執修後,業主已可自行檢查。

第七步:如有需要,業主可再次聘請驗樓師協助檢驗。

二手樓驗樓程序

第一步:委託律師樓、安排銀行按揭。

第二步:讓銀行安排估價行登門進行估價。

第三步:買成交前一日登門驗樓,確保單位的狀況跟簽約時所列的「現狀買入」無異,如業主拒絕讓買家登門驗樓,買家可向業主發出律師信,並有權取消交易

第四步:上律師樓簽「轉讓契」(即樓契)

第五步:正式成交並收匙。

新樓驗樓標準

根據香港公正行的719驗樓標準, 住宅物業的全面檢驗應包括7類19項工種。

第一類: 結構類 (包括樓板、牆身)

第二類: 飾面類 (包括油漆、批盪、鋪磚、石材、地板)

第三類: 構件類 (包括門、窗、假天花、圍欄)

第四類: 來去水類 (包括供水、排水)

第五類: 潔具類 (包括浴具、廚具)

第六類: 傢俬類 (包括浴櫃、廚櫃)

第七類: 電力類 (包括供電、電器)

驗樓師

驗樓小知識-驗樓師

驗樓講求專業知識、驗樓程序和各種驗樓工具,而且專業的驗樓師能夠為你根據驗樓標準就每一個細節都進行完善的檢查,大至天花小至門柄,都能為你一一發掘問題所在。

巿面上許多提供驗樓服務的人士,大眾或傳媒會稱之為「驗樓師」,但其實這行業未有受監管,「驗樓師」往往由屋宇測量師或工程監督擔任,他們大多擁有專上學院建築系或相關科目的文憑或高級證書學歷,巿面上亦有些驗樓師曾修讀樓宇驗收及結構檢測的專業文憑課程。不過,由於未有監管,當買家真的需要聘請專業驗樓人士,適宜先了解其專業背景及口碑。

驗樓報告內容

報告包括檢驗日期、時間、地址、檢驗位置、檢驗結果 (缺陷清單)等。

業主向發展商提交驗樓報告,以便讓發展商的承建商及時修執。

驗樓費用

驗樓價錢一般按物業實用面積計算,以每尺計,約為每呎港幣$3至$4。新樓和二手樓的收費會略有不同,二手樓驗樓價錢會因應樓齡而有所調整,而驗樓費用是否設有最低收費則視乎個別公司而定。以一個800方呎全新單位為例,收費約為$2,400-$3,200。

驗樓注意事項

漏水問題

廚廁是漏水問題的重災區,其中一個驗測方式,就是將去水口塞住,留意防水膠與盆底等位置有否漏水現象,然後再觀察去水是否順暢。企缸、浴缸都可以用花灑噴射四周,留意牆身滲漏情況。 如果單位有露台敞門,可以嘗試在外面潑水檢查。窗戶也可以用同樣方式檢查。而玻璃若出現裂痕、氣泡、崩裂,除了有機會爆裂外,都會有漏水危機。除了屋內的喉管外,也要留意屋外的喉管、冷氣機水管、喉管駁口、防水膠等的狀態。而天花、牆身如有變色或印痕,可能因為有滲水問題,應找出原因。

結構問題

結構問題最重要的是對比售樓書的尺吋,用拉尺確定一致。地板、牆身等除細心觀察有否裂痕,亦應用金屬棒輕敲,觀察造工是否良好。窗台、地板、門框等位置,都應用平水尺檢驗是否平坦或垂直。

家具操作問題

如有附送家電,應全部開啓試用是否能運作,如洗衣機、冷氣機等家電試用,同時也可檢查漏水問題。要確保鋁窗、大門房門的開關狀況,尤其留意螺絲、鉸位、防水膠邊、鎖等細節。關上門後也要留意門縫大小。用附通電顯示燈的電插頭檢查所有插頭是否能使用。合理地搖動欄杆、馬桶、窗戶、鐵閘、大門等家具,確保不會輕易鬆脫。

驗樓攻略

驗樓差不多是裝修的最後一關,裝修出來的成果是否如自己所想都在驗樓時得到驗證,但同時驗樓也代表最後問題的解決的方法。 若大家是買的是新樓的,當簽好入伙紙後,發展商會邀請業主辦理收樓手續,並且會提供一份檢查室內設備的清單供業主驗收。業主可根據售樓說明書及買賣合約驗收樓宇內的設備及材料是否對辦,如無問題則可在清單上簽署表示滿意,相反如有問題,業主可要求發展商修妥樓宇至滿意後才簽清單收樓。相反,買二手樓時就必須自己檢驗,又或者是聘請專業第三方的驗樓師處理!

秘訣:小心選擇驗樓師

如準業主需要聘請驗樓師,必需小心查詢其背景資格,例如他是否注冊建築測量師、建築師或工程師等等,亦要了解其背景,確認他具備國際驗樓標準知識,及熟悉與發展商的溝通方式、行內術語及作風,令單位在整修過程中,事半功倍。

秘訣:驗多過一次樓

當發展商獲得政府派出入伙紙後,即可找來團隊自行檢查及進行執修。然後,再予準業主7天時間,自行檢查。此時,準業主可找來驗樓師檢查,記下問題位置﹐再通知發展商處理。待發展商按買家要求整修後,準業主仍可再次請驗樓師檢查,然後再請發展商整修,直至滿意!

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驗樓Q&A

自行驗樓可以嗎

準業主亦可自行驗樓,在記錄有問題的部分後,讓發展商整修。不過,消委會提醒市民,因為樓宇興建及裝修單位,需要有專業知識。裝修業內,亦擁有驗樓標準。如準業主自行驗樓後,不了解行業標準及當中專業知識,則易與發展商在細節描述上出現爭拗,令收樓日期延誤。

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