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EcHouse 驗樓服務

儲首期、買樓上車是很多香港人的夢想。成功置業後,除了開始構思裝修設計風格外,進行驗樓程序亦是十分重要。無論是購買一手新盤或二手樓,買家都須進行驗樓,因為萬一遇上單位有任何隱藏問題,不單止需要花錢維修,更會影響你搬進新居的計劃。到底驗樓是甚麼?過程中有甚麼要注意?我們即時了解 !

為甚麼要驗樓?

驗樓的作用:一手 VS 二手樓

  1. 找出單位缺陷,然後要求發展商執漏

購買一手新樓後,為確保買家對所買入物業的狀況稱心滿意。一般會在樓盤入伙紙批出後,獲發展商安排進行驗樓。發展商會給予買家驗樓期,買家可自行驗樓或聘請驗樓師作檢驗。若發現單位有任何瑕疵,買家可記錄在驗樓報告上,要求發展商執漏,然後由業主再次驗收,過程中可能要與發展商多次交涉

2. 為日後裝修工程作準備

二手樓的買賣,一般在臨近成交日進行。而臨時買賣合約普遍列明物業以「現狀」交收,即使驗樓時買家對單位狀況不滿意,一般亦不會獲得發展商或上手業主提供執漏服務,日後維修費用亦由買家負責。除非買家發現單位內沒有臨約列明的電器、傢俬,或其他與合約明顯不符的事項,才可經律師向業主追討。對二手樓買家而言,驗樓很大程度上是求安心,以及為日後裝修工程作準備,故多數買家選擇自行驗樓,而不聘請驗樓師。

驗樓清單-必驗瑕疵

想自行檢驗單位應該如何入手?以下為業主們重點整理了收樓五大必驗瑕疵及自行檢驗的方法,找出單位缺陷,加快執修進度。

驗樓5大必驗瑕疵

瑕疵 1. 地腳線鼓起或發黑

地腳線是連接地面與牆身的長型板塊,為接駁位遮醜之用,亦令兩者的結合更為牢固。

驗樓清單-必驗瑕疵
地腳線
驗樓清單-必驗瑕疵
地腳線鼓起或發黑

存在隱憂:地腳線鼓起或發黑或代表單位有水患問題。常見問題位置包括窗台下的地腳線,此代表窗有罅會滲水及浴室外的地腳線,此代表浴室防水與去水有問題。

檢驗方法:業主可用捲尺量度地腳線是否平整,如果是木造地腳線,更可肉眼檢查鼓起或發黑。換地腳線不難,難的是解決背後成因。

瑕疵 2. 空心磚

空心磚是指磁磚背面未有填滿英泥或黏合劑,與地台或牆身之間不完全貼實,稱為「空鼓」現象。

空心磚
空心磚
驗樓清單-必驗瑕疵
空鼓現象

存在隱憂:空心磚暗藏因為冷縮熱脹引致磁磚膨起變形的危機。

檢驗方法:業主可用手或不會刮花磁磚表面的硬物,如硬幣、幼竹枝、天線筆等,輕敲磚塊四角及中心,聽聲檢查磁磚是否空心。檢查空心磚時,業主可參考驗樓師詹 SIR 的驗收標準:邊長 30cm 以下的細磚每塊不得多於 3 處空心,而 30cm 以上則不得多於 5 處空心。

瑕疵 3. 窗門有罅

存在隱憂窗門有罅有機會出現漏風滲水,門罅過大則是安全隱憂,亦會漏聲。

檢驗方法:門窗鎖上後,嘗試稍大力度推一推,如門有罅會聽到鎖舌和鎖喉碰撞的聲音。亦可攝一張卡片入窗罅,如能輕易攝入就代表窗罅過闊。

驗樓清單-必驗瑕疵
窗門有罅
驗樓清單-必驗瑕疵
窗門有罅

瑕疵 4. 喉渠漏水

存在隱憂:喉渠接駁不佳,有裂或塞均有機會導致漏水,如喉渠淤塞,或會造成水浸,損毀傢俬。

檢驗方法:先確保洗手盆或鋅盆下喉管已扭緊,後於盆內儲滿水,再一次過放水,觀察盆下喉管有否滴水,並摸摸是否有濕。

驗樓清單-必驗瑕疵
喉渠漏水
驗樓清單-必驗瑕疵
喉渠漏水

瑕疵 5. 斜水不足

企缸、廚房、露台及工作平台等位置的地台必須有一定程度的傾斜或陂度,才能有效去水,稱為「斜水」。

存在隱憂:如斜水不足難以有效去水,容易造成水浸,室外地方遇著打風天尤甚。

檢驗方法:先檢查去水位有無藏英泥,再於企缸開水或於工作平台/露台倒水,觀察去水速度。

驗樓清單-必驗瑕疵
露台必須有一定程度的傾斜或陂度,才能有效去水,稱為「斜水」。

新盤、舊樓驗樓程序

一手新盤驗樓程序

  1. 物業入伙紙批出後,發展商通知新業主前往交樓處辦理入伙手續
  2. 交樓當日,發展商安排「交樓大使」陪同新業主到購置的單位驗樓,交樓大使或會與業主作簡單檢驗,並提供一份缺陷清單,業主可選擇自行驗樓或聘請專業驗樓師傅
  3. 檢驗過後,業主通常須向發展商遞交驗樓報告
  4. 發展商會按照報告安排承建商到該單位作執漏工程,需時約 2 個星期至 1 個月
  5. 待業主再次驗收,並確認單位已執修完成

二手樓驗樓程序

二手樓買家可以入屋兩次。首次是安排估價行對物業估價。第二次是成交前一日到單位驗樓,確保單位的狀況符合臨時買賣合約所列明的「現狀買入」要求,代表買家已了解清楚並接受以現狀的情況下買入單位。因此,買家進行驗樓能及早發現單位問題,避免自己的利益受損,亦方便日後作維修工程。

驗樓費用

如會僱用專業驗樓師,值得留意的一點是,本港所謂的「驗樓師」皆由房宇測量師、工程監督或裝修師傅擔當,而驗樓行業沒有任何機構監管,因此驗樓費用沒有劃一的標準收費。

以坊間的驗樓費用作參考,收費範圍大概是每呎 $3-4,按單位的面積計算驗樓費用。以一個 600 呎的單位為例,大概需要 $2400 左右。

另外業主須注意,二手樓的驗樓費用一般會較一手新樓貴,因為二手樓比一手新樓會有更多潛在問題。此外,部分公司的驗樓費用設最低消費。業主在找驗樓師檢查前,需要了解服務收費,及計算好驗樓費用,最好比較多幾間驗樓公司,以免超出預算。

驗樓師

驗樓師

驗樓講求專業知識、驗樓程序和各種驗樓工具,而且專業的驗樓師能夠為你根據驗樓標準就每一個細節都進行完善的檢查,大至天花小至門柄,都能為你一一發掘問題所在。

巿面上許多提供驗樓服務的人士,大眾或傳媒會稱之為「驗樓師」,但其實這行業未有受監管,「驗樓師」往往由屋宇測量師或工程監督擔任,他們大多擁有專上學院建築系或相關科目的文憑或高級證書學歷,巿面上亦有些驗樓師曾修讀樓宇驗收及結構檢測的專業文憑課程。不過,由於未有監管,當買家真的需要聘請專業驗樓人士,適宜先了解其專業背景及口碑。

驗樓常見問題

問:驗樓後發現問題,應如何處理?

答:交樓當日,發展商會為買家提供一份缺陷清單,讓買家填寫,並向發展商遞交驗樓報告。按照報告安排承建商到該單位作執漏工程,需時約 2 個星期至 1 個月,待業主再次驗收,並確認單位已執修完成。

問 : 執漏過程需時多久?

答 : 一般新樓說明書都會列明,如果業主發現單位存問題,可於買賣成交後指定限期內向發展商提交書面通知,普遍驗樓程序期限為 6 個月。一般提交通知後會於 1 個月內完成執漏。但由於合約並無列明這個執修期限,如單位缺陷多,執修期有機會延長。

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驗樓報告的內容通常包括哪些方面的評估和建議?

驗樓報告的內容通常會根據房屋的具體情況和檢查範圍而有所不同,但一般會包括以下方面的評估和建議:

  1. 房屋結構:報告可能會評估房屋的結構穩定性,包括基礎、牆壁、地板、屋頂等。如果發現結構問題,報告會描述問題的性質和嚴重程度,並提出必要的修復建議。

  2. 屋頂狀況:報告可能會評估屋頂的狀況,包括屋頂材料、屋頂結構、閃瓦、排水系統等。如果屋頂有漏水、屋頂或老化等問題,報告會提供相應的修復或更換建議。

  3. 電氣系統:報告可能會評估房屋的電氣系統,包括主電箱、接線、插座、開關等。如果發現電氣安全問題,報告會提供修復建議,例如更換老化的電線、更新電氣面板等。

  4. 水電管道:報告可能評估房屋的水力發電管道系統,包括供水管路、排水系統、暖氣系統等。如果發現漏水、腐蝕、老化或損壞等問題,報告會建議修復或更換相關設備或零件。

  5. 室內環境:報告可能評估室內環境因素,如空氣品質、黴菌或黴黴、換氣系統等。如果發現室內環境問題,報告會提供相應的解決方案或改進建議,例如進行空氣淨化、除黴處理等。

  6. 安全問題:報告可能會評估房屋的安全性問題,如火災安全、防盜安全等。如果發現不符合安全標準的情況,報告會提供相應的改進建議,如安裝煙草煙霧、加強門窗安全等。

  7. 修復和改進具體建議:報告會提供針對發現的問題和風險的修復或改進建議。這些建議可能包括修復方法、材料選擇、施工流程等,以幫助房屋擁有者解決問題以及房屋的狀況和提高價值。

報告中可能提到的潛在風險

  1. 結構問題:報告可能會發現結構問題,例如地基裂縫、地板下垂或承重牆受損,這些問題會對財產的整體穩定性構成風險。
  2. 屋頂問題:如果屋頂漏水、木瓦損壞或防水板不足,可能會被視為風險。這些問題可能會導致水損壞、黴菌生長和絕緣性能受損。
  3. 電氣危險:報告可能強調電氣安全問題,例如過時的接線、過載的電路或安裝不當的電氣裝置,這些可能會增加電氣火災和電擊的風險。
  4. 管道問題:檢查可能會發現管道系統的問題,例如管道洩漏、排水管堵塞或水壓不足。這些問題可能會導致水損壞、黴菌生長以及給居住者帶來不便。
  5. 環境危害:報告中可能提到存在石棉、鉛基油漆或氡氣等環境危害,如果不妥善解決或減輕,可能會對居住者造成健康風險。
  6. 安全問題:檢查報告可能會發現安全隱患,例如煙霧偵測器缺失或故障、樓梯扶手不合規或消防逃生路線不完善,這些都會危及住戶的安全。
  7. 害蟲侵擾:如果檢查發現有害蟲跡象,例如白蟻、囓齒動物或昆蟲,則可能被視為風險。害蟲侵擾可能會對房產結構造成損害,並需要昂貴的滅蟲處理。
  8. 隔熱或通風不良:隔熱不足或通風不良會導致能源效率低下、居住條件不舒適以及潛在的與濕氣相關的問題,例如冷凝和黴菌生長。
  9. 違反規範:報告可能會突顯任何違反建築規範和法規的行為,例如非法房間改建、未經許可的擴建或不合規的電氣安裝。這些違規行為可能會導致潛在的法律和安全問題。
  10. 維護和維修需求:報告可能會概述必要的維修和維護任務,例如修復破裂的人行道、更換磨損的屋頂材料或解決油漆剝落的問題。如果不解決這些任務,可能會導致財產進一步惡化和潛在的安全隱患。

現有驗樓服務

驗樓服務是指由專業的驗樓師對或房屋建築物進行全面檢查和評估的服務。該服務通常用於二手房交易或購買房屋前,以確保買方對房屋的情況有清楚的了解。

驗樓師對房屋的結構、設備、裝修等相關方面進行詳細檢查,並提供一份評估報告。該報告通常包括房屋的潛在問題、現有損壞或缺陷、維護需求等資訊。這些報告可以幫助徵詢做出明智的決定,避免未來可能出現的問題或意外負擔。

現有驗樓服務的內容可能包括:

  1. 結構檢查:驗樓師會檢查房屋的結構安全性,包括牆壁、地板、天花板、樓梯等,以確保其支架及符合相關建築規範。

  2. 設備檢查:檢查房屋的設施和設備,如電氣系統、水暖系統、暖通空調系統、火災警報器、門窗等,確保其正常運作和性能。

  3. 室內裝修檢查:評估室內的停車場和內部亂度,檢查牆壁、地板、天花板、門窗等的狀況,並提供相關建議。

  4. 漏水和通風問題檢查:檢查房屋是否有漏水、通風或防水問題,並評估其對房屋結構和居住環境的影響。

  5. 其他檢查項目:根據房屋的特定特徵和客戶需求,驗樓師可能還會進行其他檢查,例如外牆、屋頂、地下室、庭院等的檢查。

驗樓服務的價格通常根據房屋的大小、所在地區、查看範圍和特定要求而定。建議聯繫當地專業的驗樓服務優先級,向他們詢問詳細的服務內容和價格,以便其他準確的報價。

請問完成驗樓服務通常需要多久時間?

驗樓服務的完成時間會根據多個因素而有所不同,包括房屋的大小、複雜程度和檢查範圍,以及驗樓師的工作效率和工作負擔等。

一般而言,小型住宅的驗樓通常需要幾個小時的時間,而大型住宅或綜合大樓的驗樓可能需要更長的時間。一般情況下,驗樓師會按照預約的日期和時間前往房屋進行檢查,並在完成檢查後提供一份評估報告。

報告的準備時間也因驗樓師的工作流程和工作量而有所不同。有些驗樓師可能當場能夠提供初步的口腔回饋,並在幾天內提供正式的報告。其他驗樓師可能會提供初步的口腔回饋。因此,教師可能需要更多的時間來整理和分析檢查結果,報告的準備時間可能需要一週或更長。

建議在預約驗樓服務時,請與驗樓師或驗樓服務商討論預計的完成時間,以便您做好安排。同時,也要確保驗樓師有足夠的時間進行全面的檢查,並提供精彩的報告,以保證您獲得準確的評估和結論。

驗樓重要性

驗樓服務在房屋交易過程中具有重要的作用,以下是一些驗樓服務的重要性:

  1. 取消侵犯的權益:穿透大樓體驗服務,取消侵犯的房屋檢查和評估報告,了解房屋的實際狀況。這有助於確保在購買房屋之前了解清楚,避免未來可能的問題或隱藏的問題負擔。消耗房屋服務有助於保護進攻的權益,讓他們能夠做出明智的購買決策。

  2. 發現潛在的問題和瑕疵:驗屋師對房屋進行全面檢查,包括結構、設備、裝修等方面。這有助於發現潛在的問題或瑕疵,如結構安全性問題、電氣系統問題、水暖問題、漏水問題問題及早發現這些問題可以讓交易所在交易中提出相應的修復要求或調整價格,投資者未來可能的維修或經濟負擔。

  3. 提供基礎:探索建築報告提供了房屋對北部的偵查評估,這成為可以主動與鄰居進行談判的基礎。如果中指出了一些問題,主動報告可以要求賣方進行修復或降低價格,以反映房屋的情況實際情況。驗樓報告提供了困難的談判工具,有助於在交易中獲得更好的條件。

  4. 提供購屋安心感:透過現有樓宇服務,獲得對房屋的房屋的全面了解,包括其結構、設備和裝修等方面。這有助於在購買後有一個安心感,他們所知道購買的是安全的並符合要求展示樓服務可以分散人們的憂慮,確保他們在購房過程中做出明智的決策。

過往驗樓服務評價

EcHouse 裝修報價服務

EcHouse為香港裝修配對平台,免費幫客戶配對設計及裝修公司,提供報價分析及視察施工進度。平台推出5年以來,已成功配對超過4000宗工程,協助客戶減低爛尾風險及避開海鮮價。政府科學園培育計劃畢業企業,曾獲多間媒體報導,EcHouse讓您裝修設計安枕無憂!

超過4000個成功裝修案例

其中過往成功裝修案例

過往成功VR裝修案例

鑽牆安裝掛牆架 $500,換插蘇$500,通鋅盤$500,換玻璃膠$500,換門鎖$500,師傅上門,最低消費$500大元。
相信以上嘅野你一定會遇到,吓吓都要搵師傅解決?不如自己學識仲好啦,上一堂就可以學識晒!